Häufig gestellte Fragen

Denkmalimmobilien werden oft missverstanden. Hier finden Sie sachliche Antworten – auch auf die unbequemen Fragen.

Drei Annahmen, die sich hartnäckig halten

Viele Gutverdiener glauben, Immobilien seien erst ab sehr hohem Vermögen möglich. In der Praxis zeigt sich häufig ein anderes Bild: Nicht fehlendes Kapital ist das Thema – sondern fehlende Struktur in der steuerlichen Betrachtung.

„Ich kaufe nur dort, wo ich wohne.“

Eigennutzer profitieren von Nähe, Kapitalanleger von Rendite und Nachfrage. Die beste Kapitalanlage muss nicht vor der eigenen Haustür liegen.

„Denkmal ist kompliziert.“

Mit erfahrenen Bauträgern und professioneller Verwaltung ist ein Denkmalprojekt oft strukturierter organisiert als mancher Neubau.

„Immobilien binden mich zu stark.“

Mit professioneller Verwaltung ist Ihr Zeitaufwand minimal.
→ So sieht das konkret aus

Schon während des Studiums habe ich Überlegungen zur Altersvorsorge getroffen. Dabei stand die erste Immobilie durchweg hoch im Kurs. Im Erstgespräch mit Zeus Capital wurde mir ein interessantes Denkmalobjekt in Leipzig vorgestellt. Nach einer vor Ort-Besichtigung und einer kleinen Stadtrundfahrt habe ich mich für das Objekt entschieden. Die Abwicklung war durchgängig transparent, unkompliziert, schnell und es gab keine überraschenden Kostentreiber. Sechs Jahre später bin ich nach wie vor maximal zufrieden mit der Entscheidung und würde sie wieder so fällen.

— Tobias J., 33, Leitender Angestellter

Grundlagen verstehen

Was bedeutet Abschreibung eigentlich?

Abschreibung bedeutet vereinfacht: Ein Teil der Kosten einer Immobilie wird steuerlich über mehrere Jahre verteilt berücksichtigt. Dieser Betrag reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen.

Bei Denkmalimmobilien betrifft das insbesondere die Sanierungskosten, die gesetzlich gefördert über einen längeren Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden können. Das Ergebnis kann sein: weniger Steuerlast bei gleichzeitigem Aufbau eines realen Sachwerts.

Kurz gesagt: Abschreibung senkt nicht Ihre Einnahmen, sondern das Einkommen, auf das Steuern berechnet werden.

Geht es bei Denkmalimmobilien nur um Steuern?

Nein. Die steuerliche Optimierung ist der Einstieg – das langfristige Ziel ist Vermögensaufbau, Altersvorsorge und Werterhalt.

Ist Denkmal immer besser als eine normale Bestandsimmobilie?

Nein. Denkmal ist besonders effizient bei hoher Steuerlast. In anderen Konstellationen kann auch eine klassische Bestandsimmobilie sinnvoll sein. Entscheidend ist die Strategie – nicht die Immobilie.

Ist die monatliche Belastung hoch?

Nicht zwangsläufig. Mieteinnahmen und steuerliche Effekte wirken zusammen. In vielen Fällen ist die effektive Belastung gering.
→ Nachvollziehbar gerechnet

Mir war wichtig, dass eine Kapitalanlage Substanz hat und langfristig Sinn ergibt.

Denkmalimmobilien haben mich überzeugt, weil sie zentrale Lagen, hochwertige Sanierung und einen klaren gesetzlichen Rahmen verbinden.

Heute besitze ich mehrere Denkmalimmobilien, die meine Steuerlast deutlich reduzieren, in der Rente nutze ich die Mieteinnahmen für einen schönen Lebensabend.

— Stefan T., 41, Betriebswirt

Voraussetzungen & Eignung

Für wen ist dieses Modell geeignet?

Vor allem für Gutverdiener mit hoher Steuerlast. Häufig liegt das Einkommen ab rund 100.000 € brutto – entscheidend ist jedoch Ihre individuelle Steuer- und Vermögenssituation, nicht eine feste Grenze.

Ich verdiene weniger als 100.000 € – lohnt sich das trotzdem?

Nicht jede Situation passt, aber viele schließen sich vorschnell aus. Entscheidend ist Ihre tatsächliche Steuerlast, nicht eine feste Einkommensgrenze. Ein Erstgespräch schafft hier schnell Klarheit.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

In der Regel sollten die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt sein. Je nach Objektgröße sind das meist zwischen 25.000 und 70.000 €.

Ich spare auf ein Eigenheim oder habe bereits eines – sollte ich warten?

Eigenheim und Kapitalanlage verfolgen unterschiedliche Ziele. Gerade bei hohem Einkommen kann es sinnvoll sein, beides strategisch getrennt zu betrachten – nicht zwingend nacheinander.

Kann ich steuerlich auch monatlich profitieren?

Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine unterjährige Entlastung möglich. Ob das für Sie sinnvoll ist, hängt von Ihrer individuellen Konstellation ab und sollte mit Ihrem Steuerberater besprochen werden.

Muss ich mich um Verwaltung und Mieter kümmern?

Nein. Mit professioneller Hausverwaltung bleibt der laufende Aufwand überschaubar. Sie investieren – die Verwaltung übernimmt den Alltag.

Was passiert nach Jahr 12?

Die erhöhte Abschreibung auf die Sanierungskosten ist zeitlich begrenzt. Wer langfristig plant, sollte wissen, was danach kommt. Deshalb sprechen wir es aktiv an.

Was sich ändert

Nach etwa zwölf Jahren endet der besondere steuerliche Effekt. Ab diesem Zeitpunkt funktioniert die Immobilie steuerlich wie eine klassische vermietete Bestandsimmobilie.

Konkret bedeutet das:

die Sonder-AfA auf die Sanierungskosten entfällt
die reguläre Abschreibung auf den Gebäudeanteil bleibt bestehen
die Mieteinnahmen laufen weiter
ein Teil des Darlehens ist bereits getilgt

Die Denkmal-Phase ist damit abgeschlossen – die Immobilie selbst bleibt.

Steigt meine Belastung dann sprunghaft?

Die steuerliche Entlastung wird geringer, das ist korrekt. Gleichzeitig verändern sich mehrere andere Faktoren:

die Restschuld ist deutlich niedriger
die Miete ist in vielen Fällen moderat gestiegen
der Tilgungsanteil hat Vermögen aufgebaut

Unterm Strich entsteht meist keine sprunghafte Mehrbelastung, sondern eine gut planbare Situation – vergleichbar mit einer normalen Kapitalanlage-Immobilie.

Welche Optionen habe ich dann?

Weiterhalten — Die Immobilie erwirtschaftet Mieteinnahmen, die Tilgung baut weiter Vermögen auf.

Refinanzieren oder umschulden — Durch die gestiegene Eigenkapitalquote lassen sich Konditionen oft neu gestalten.

Verkaufen — Nach ausreichender Haltedauer ist ein Verkauf in vielen Fällen steuerfrei möglich. Die Restschuld ist reduziert, der aufgebaute Wert bleibt.

Welche Option sinnvoll ist, hängt von Ihrer persönlichen Lebens- und Vermögensplanung ab.

Abbinder (abgesetzt) Die Steuerersparnis ist die Startphase – der Vermögensaufbau ist der Langläufer.

Jahre Erfahrung

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Investoren begleitet

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realisierte Objekte

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persönliche Betreuung

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Rechtlicher Rahmen

Ist die steuerliche Förderung von Denkmalimmobilien langfristig gesichert?

Die Denkmalförderung basiert auf langfristigen gesetzlichen Regelungen (§ 7i und § 10f EStG).

*Zeus Capital Management erbringt keine Steuer- und keine Rechtsberatung. Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information.